Кто вам продает?
Убедитесь в том, что продавец - собственник объекта. Будет недостаточно изучить только выписку из ЕГРН, в которой будет содержаться запись о зарегистрированном праве собственности. Чтобы подтвердить свою добросовестность на случай возможных споров нужно удостовериться, что право собственности продавца возникло на законном основании. Таким основанием может быть сделка (договор купли-продажи, мены, дарения) или факт правомерного создания вещи (например, строительство дома на земельном участке с соблюдением всех требований закона).
В случаях, когда ваш продавец не первый собственник объекта, нужно исследовать всю цепочку предшествующих сделок. Проблемы, заложником которых вы можете стать, могут таиться в предшествующих договорах.
Сложности могут быть и у самого продавца. Например, в отношении него может быть возбуждена процедура банкротства, в рамках которой будут оспариваться сделки. Может иметь место спор о разделе имущества супругов, требования кредиторов, соседей, партнеров по бизнесу.
Что с ограничениями
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения об ограничениях прав собственника. Такими ограничениями могут быть, например, залог, арест, обеспечительные меры суда, принятые на период рассмотрения судебного спора. В выписке из ЕГРН есть специальная графа, в которую вносятся отметки о заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта. Наличие такой отметки ставит под сомнение добросовестность приобретения и является явным сигналом, что с объектом есть проблемы.
В ЕГРН отражаются и ограничения публично-правового характера. На практике, наибольшее количество юридических рисков влечет нахождение земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории (сокращенно - ЗОУИТ). В таких зонах устанавливаются ограничения на использование земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.К ЗОУИТ относятся, например, зоны затопления и подтопления территории, охранные зоны инженерных сетей, санитарно-защитные зоны. Часто правовой режим ЗОУИТ может существенно ограничивать или вовсе приводить к невозможности использования земельного участка для целей строительства.
Еще важно помнить, что даже если зона с особыми условиями использования территории не внесена в ЕГРН, это не означает, что ее нет. Есть большое количество скрытых ограничений, которые не отражаются в реестре недвижимости.
Границы земельного участка
Недавние изменения Закона о регистрации недвижимости установили, что как сделки граждан, так и юридических лиц могут производится только с земельными участками, границы которых установлены в соответствии с требованиями законодательства.
Если границы не внесены в ЕГРН, продавец до заключения договора купли-продажи должен обеспечить выполнение кадастровых работ с целью уточнения границ земельного участка.
Очень важно на месте убедиться в том, что внесенные в ЕГРН юридические границы земельного участка соответствуют реальным границам на местности. В противном случае, вы приобретаете земельный участок с риском возникновения соседского спора или привлечения к административной ответственности со стороны надзорного органа.
Границы земельного участка в соответствии с требованиями закона подлежат согласованию со смежными землепользователями. Закажите сведения из фонда геодезических данных (Росреестр, ППК “Роскадастр”) и убедитесь в том, что в архиве имеется землеустроительное дело в котором содержится акт согласования границ. В соответствии с действующими требованиями акт согласования границ также в обязательном порядке включается в межевой план, который готовит кадастровый инженер.
Расположение дома
Если земельный участок продается вместе с домом вашей мечты нужно убедиться в том, что дом возведен правомерно и соответствует разрешенному использованию земельного участка.
О правомерности строительства дома может свидетельствовать выданное разрешение на строительство и ввод объекта капитального строительства; уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства и уведомление администрации о соответствии построенного объекта параметрам разрешенного строительства.
Действующий Закон о регистрации недвижимости предусматривает возможность регистрации индивидуальных жилых и садовых домов в упрощенном порядке. Единственным основанием регистрации являются документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и технический план построенного здания.
Однако в таком случае нужно убедиться, что у дома отсутствуют признаки самовольной постройки: реальный размер дома соответствует технической документации, не нарушен процент застройки земельного участка, соблюдены отступы от границ смежных землепользователей или получены согласования смежников на сокращение таких отступов.
Сегодня в России действует принцип “построил - оформи”. Это означает обязательность государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимости. При этом данное правило с недавнего времени стало распространяться и на вспомогательные постройки - гаражи, бани, хозяйственные строения.
Подключение к инженерным сетям
Не забудьте удостовериться, что построенный дом подключен к сетям инженерно-технического обеспечения и на руках у продавца имеются все необходимые договоры и акты о технологическом присоединении.
