Есть распространенная ситуация, когда клиентам нужно оформить права на прилегающий к их зданию земельный участок. Как правило, границы земельного участка, который находится в собственности, были сформированы по отмостке здания и не учитывают необходимую для нормальной эксплуатации территорию.
В отношении граждан, садоводческих и ижс участков проблема худо- бедно решается с помощью того же перераспределения.
В отношении же нежилых коммерческих объектов перечень оснований для приобретения земельного участка без торгов очень скуден.
Попытки приобретения прав на земельный участок в общем порядке (то есть на торгах) могут закончиться неприятными последствиями (город засыпает - мафия просыпается).
Конечно, давно пора было бы ввести и для собственников коммерческих объектов послабления, позволяющие легализовать фактическое землепользование без проведения торгов. Думается, что пользы от этого было бы гораздо больше, чем вреда.
Однако пока законодатель молчит на этот счет, вот несколько практических советов относительно первых, но необходимых, шагов по оформлению прилегающей территории:
- В первую очередь, нужно достоверно понять, утвержден ли в отношении интересующей территории проект межевания, поскольку наличие ПМТ будет исключать возможность точечного образования земельного участка на основании схемы.
- Необходимо проверить, нет ли реестровой ошибки в описании местоположения земельного участка и здания, содержащихся в ЕГРН. Довольно часто получается установить, что границы отдельных конструктивных элементов выходят за границы отведенного участка, что дает предусмотренное законом основание приобретения участка без проведения торгов собственнику объекта недвижимости.
- Проанализировать документы, на основании которых был образован имеющийся в собственности земельный участок, материалы землеустройства, топографические материалы, на основании которых можно сделать о реальных границах землепользования в ретроспективе.
- Запросить в Росреестре сведения о наличии ранее возникших прав на земельный участок и графические материалы к землеотводным документам. Иногда получается доказать, что изначальные границы отведенного участка отличались в большую сторону, а права на дополнительную землю были незаконно прекращены (например, путем принудительного заключения договора аренды)
- При отсутствии положительных ответов по предшествующим пунктам рассмотреть перспективы разработки (корректировки) ПМТ с целью образования интересующего земельного участка в порядке перераспределения. Надо помнить, что для коммерческих объектов это возможно для устранения вклинивании, вкрапливаний и иных недостатков конфигурации земельных участков. Подход здесь крайне консервативный и образование таким образом земельных участков, которые могут быть предоставлены в общем порядке, связано со значительными рисками.
- При отсутствии положительных ответов по всем пунктам выше рассмотреть судебную перспективу, заручившись мотивированным градостроительным обоснованием необходимости формирования интересующего земельного участка с учетом необходимости обеспечения организации паровозных мест, благоустройства, мест складирования ТБО и иных факторов, предусмотренных строительными правилами и требованиями к образуемым земельным участкам. Как тут складывается судебная практика - это тема отдельного анализа, можно только сказать, что непросто.
- Проверить наличие оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, содержащихся как в Земельном кодексе РФ, так и региональном законодательстве.
- При отсутствии положительных ответов по всем вышеуказанным пунктам рассмотреть возможность получения в административном порядке разрешения на использование земельного участка без его предоставления. С этим все сильно проще, чем с классическим предоставлением земельного участка.
Юриспруденция - это, конечно, не математика. Тут нет заранее работающих формул. Тем не менее, надеюсь, что мой небольшой чек-лист поможет сделать правильные шаги в сторону легализации прав коммерческого землепользователя.
