Верховный суд РФ подтвердил право арендатора публичного земельного участка на передачу прав из договора без согласования Арендодателя

В последнее время встречается много интересной практики по арендным спорам в отношении публичных земель. Одним из таких дел хочется поделиться. В нем Верховный суд РФ подтвердил важное право арендаторов государственных и муниципальных земельных участков по договорам аренды, заключенным на срок более 5 лет, переуступать свои права по договору третьим лицам.

Практическая значимость кейса заключается в том, что очень часто Арендодатели включают в договоры аренды условия, блокирующие право арендаторов на передачу прав из договора без их согласия. Наличие таких условий в договорах создает правовую неопределенность и существеннно затрудняет оборот таких прав. Насколько подобные договорнные условия являются правомерными разбиралась судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ. 

Фабула дела: 
Между администрацией муниципального образования и физическим лицом заключен договор аренды земельного участка. 
Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей право аренды передано иному лицу, когда последний обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать этот договор. Росреестр отказал в регистрации и  отметил, что муниципалитет не соглашался на переуступку прав на участок  третьему лицу. 
Арендатор земельного участка оспорил отказ Росреестра в судебном порядке, указав, что положения части 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставляют арендаторам такое право вне зависимости от получения согласия со стороны Арендодателя. 

Позиции нижестоящих судов 
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, однако суд апелляционной инстанции решение отменил и в удовлетворении административного иска отказал. Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции. 

Позиция Верховного Суда РФ 
Судебная коллегия по административным делам отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. 
Судебная коллегия исходила из того, что арендатор земельного участка по договору аренды на срок более 5 лет в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых договором не допускается.  Аналогичное разъяснение содержалось еще в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федераци от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".