Дело находилось в производстве суда первой инстанции с мая 2022 года, материалы занимают 8 томов – три из которых судебные повестки, 7 судебных заседаний, в том числе одно выездное; около 200 лиц, привлеченных к участию в деле на стороне ответчика. При этом спор рассмотрен лишь судом первой инстанции и решение не вступило в законную силу.
Такова цена некачественно проведенного межевания и неверной постановки на кадастровый учет земельных участков под МКД. Ведь если при утверждении проекта межевания была допущена неточность, но земельный участок тем не менее был поставлен на кадастровый учет, изменить его границы можно будет только по согласию собственников всех помещений в доме. Это автоматически означает, что даже если ошибку признает и разработчик документации по планировке территории и жители домов, решать проблему придется в судебном порядке.
Суть данного дела в том, что границы земельных участков под двумя соседними домами были определены некорректно. В результате на земельном участке одного из домов оказался тупиковый проезд, тротуар, оборудованная парковка и элементы благоустройства другого дома. Незадолго до межевания дворовая территория была благоустроена в рамках программы «Комфортная городская среда». О состоявшемся кадастровом учете Истцы узнали уже по факту, поскольку не обладали информацией о проведенных публичных слушаниях.
Ввиду того, что таких дел в производстве становится все больше, хотелось бы отметить следующие аспекты.
1. Очевидно, что в ближайшее время количество споров данной категории увеличится на порядки. Относительно небольшое количество такого рода дел в судах объясняется в первую очередь тем, что о произведенном межевании большинство жителей домов просто не знают и оно не влечет для собственников никаких новых обязанностей. Количество споров будет возрастать по мере того, как определение границ придомовых земельных участков повлечет юридические последствия.
2. Какие именно последствия? Внесение в реестр недвижимости сведений о границах земельного участка под МКД влечет возникновение в силу закона права общей долевой собственности жителей на этот участок как общего имущества. Таким образом, у собственников помещений в доме автоматически возникает обязанность по содержанию участка, его уборке, обеспечению ремонта внутриквартальных проездов, тротуаров и т.д. (что не исключает возможности субсидирования данных работ в рамках существующих государственных и муниципальных программ). С другой стороны, расширяется диапазон возможностей использования земельного участка собственниками – оформленный земельный участок позволяет законно организовать парковку для жителей и гостей дома, благоустроить территорию, разместить вспомогательные постройки, предоставить часть участка под нестационарные объекты и пополнять доходы дома от использования общего имущества.
3. Довольно большую сумятицу в вопрос вносит неопределенность юридической природы документации по планировке территории, которая утверждается актами органов местного самоуправления и реализуется преимущественно «сверху» и довольно часто без привлечения к этому процессу жителей территорий, в отношении которых проводится межевание. Сегодня как законодательство, так и правоприменительная практика исходит из того, что формирование земельных участков в границах застроенных территорий – это обязанность муниципальных властей. В результате при выявлении ошибок спорить придется не только со смежным землепользователем, с которым имеется спор о границе, но и с органом местного самоуправления, утвердившим проект межевания территории. Надеюсь, что практика придет к тому, что после утверждения межевания споры о границах смежных участков будут являться по сути частно-правовыми спорами и не будут требовать оспаривания акта, утвердившего результаты межевания.
4. Определение границ ранее неразмежеванных дворовых территорий – не математика. Тут не существует универсальной формулы, как правильно делить. Есть ориентиры, методические рекомендации, требования земельного законодательства к образуемым земельным участкам. Однако, каждый земельный участок при ближайшем рассмотрении имеет особенности, везде разные ситуации с доказанностью существующих на местности границ, разный режим сложившегося землепользования. Суд, не обладая специальными познаниями в данном вопросе вынужден назначать экспертизы, привлекать специалистов и иных лиц для прояснения возникающих вопросов. Это влечет за собой рост судебных издержек и нагрузки на суд.
5. Отдельной категорией споров будут не споры со смежными землепользователями, а ситуации, когда под многоквартирные дома отводятся избыточные земельные участки, которые раньше находились в государственной собственности. Как указывалось выше, коль скоро юридически границы таких участков определены, они автоматически поступают в долевую собственность жителей. Однако намерения ТСЖ отказаться от избыточной территории в данном случае будет недостаточно, потому что при межевании должно исключаться возникновение бесхозных земель. Уже сегодня мы сталкиваемся с такими запросами жителей. Хорошей альтернативой здесь является разработка комплексного плана развития дворовой территории, который призван помочь собственникам помещений рационально использовать каждый клочок земли на своей территории и получать дополнительный доход от использования общего имущества.
6. В связи с изложенным, очень важно не пренебрегать возможностью согласования границ земельных участков на стадии разработки документации. Это в первую очередь вопрос к разработчикам и муниципалитетам, которые должны подходить к информированию жителей не только с формальной точки зрения. В данном случае лучше предотвратить появление проблемы, чем решать ее в дальнейшем в судебном порядке.
Об этих и других вопросах я планирую более подробно поговорить в ходе экспертной дискуссии «Развитие дворовых территорий многоквартирных домов: вызовы и возможности», которая пройдет в Торгово-промышленной палате Самарской области 09 декабря 2022 года.
Запись на мероприятие доступна по ссылке http://integrateam.tilda.ws/091222