В рамках этого дела мы представляли интересы ТСН по спору с индивидуальным предпринимателем об обязании привести самовольно реконструированное и переустроенное нежилое помещение в многоквартирном доме в проектное состояние.
Подробнее о деле можно посмотреть в разделе опыт.
Фабула дела кратко состояла в следующем.
Индивидуальный предприниматель в 2016 г. приобрел в собственность нежилое помещение в многоквартирном доме. Помещение было оборудовано под банк для чего продавец еще в 2010 году выполнил ряд строительных мероприятий - переоборудовал входную группу, выполнил пандус, внес изменения в ряд несущих конструкций, перепланировал помещения, переустроил инженерные системы.
Выполненные мероприятия своим письмом согласовал уполномоченный орган местного самоуправления, указав в письме, что они не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания и не требуют получения разрешения на строительство. После этого, Росреестр также внес в ЕГРН изменения относительно характеристик помещения.
При этом согласия собственников помещений многоквартирного дома на выполнение работ, изменяющих состав общего имущества (фасады, несущие конструкции) получено не было.
ТСН направило в адрес собственника помещения требование о его возврате в проектное состояние, на что был получен отказ. В обоснование отказа собственник помещения сослался на то, что строительные мероприятия были в установленном порядке согласованы уполномоченным органом, после чего орган регистрации прав надлежащим образом произвел регистрацию изменений характеристик объекта. Спор был передан на разрешение суда.
Не вдаваясь в детали, хочется остановится на практически важном вопросе, а именно - стандарте осмотрительности приобретателя помещения с самовольной перепланировкой и сформулировать несколько замечаний.
Регистрация изменений характеристик перепланированного и переустроенного нежилого помещения в отсутствие решения общего собрания собственников помещений (в случаях, когда такое согласие требуется в силу закона) сама по сама по себе не свидетельствует о соблюдении закона при выполнении реконструкции (перепланировки, переустройства) нежилого помещения.
Согласование строительных мероприятий органом местного самоуправления не исключает необходимости получения решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу изменения состава общего имущества.
У ТСН есть самостоятельное право требовать приведения помещения в проектное состояние в интересах других собственников помещений в доме. Эти требования имеют негаторный характер, срок исковой давности на них не распространяется.
Надлежащим ответчиком по иску о приведении помещения в проектное состояние является его действующий собственник, фактически владеющий имуществом. У собственника помещения, который купил его с уже выполненной перепланировкой, к продавцу помещения есть только иск об убытках.
Исполнение решения об обязании привести помещение в предшествующее реконструкции состояние может быть обеспечено путем установления в пользу истца судебной неустойки.
Отсутствие проектной документации, отображающей первоначальную конфигурацию помещения и расположение инженерных сетей, само по себе при доказанности самовольного выполнения работ, не может являться основанием для отказа в иске об обязании привести помещение в предшествующее реконструкции состояние.
На ответчика решением суда может быть возложена обязанность разработать и согласовать с ТСН проект приведения помещения в предшествующее реконструкции помещения.
Резюме.
Купив помещение с самовольной реконструкцией (перепланировкой) можно получить очень серьезную проблему. И да - в первую очередь это будет проблема нового, а не предшествующего собственника, который выполнил спорные строительные мероприятия. Сам по себе факт того, что изменение конфигурации помещения отображено в сведения кадастра недвижимости еще ничего не значит.
Критично важным является проверить следующее:
- перепланировка (переустройство) выполнены на основании разрешения, выданного в установленном ЖК РФ порядке;
- имеется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу уменьшения (увеличения) общего имущества (лучше не подходить к вопросу излишне формально и убедиться, что собрание действительно проводилось);
- выполненные работы по своему характеру не являются реконструкцией (в таком случае, решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки может быть недостаточно).
