Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики № 2 за 2022 год. Для интересующихся спорами в сфере недвижимости большой интерес должен представлять пункт 18 Обзора, посвященный спору о взыскании арендной платы по договору аренды публичного земельного участка (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 по делу N 305-ЭС21-19336, А40-285960/2019).
Суть рассматриваемого спора состояла в следующем.
Общество являлось собственником нескольких объектов недвижимости производственного назначения. Земельный участок, занимаемый объектами недвижимости, находился в публичной собственности и использовался Обществом на основании договора аренды. Арендную плату Общество исчисляло в соответствии с утвержденными ставками, которые рассчитывались исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Впоследствии Общество передало в аренду банку одно из помещений в здании. Арендодатель, полагая, что таким образом изменилось фактическое использование земельного участка, обратился к арендатору с требованием доплатить разницу между арендной платой, оплаченной исходя из производственного вида использования земельного участка и размером арендной платы, который подлежал оплате исходя из фактического использования. То есть арендная плата, по мнению арендодателя, должна была увеличиться.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции, которые рассматривали дело, удовлетворили требования уполномоченного органа и исходили из того, передача одного из помещений в аренду банку привела к нарушению правового режима использования земельного участка, установленного договором аренды и правового режима всего земельного участка.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные акты отменила и направила дело на новое рассмотрение.
Ключевые выводы коллегии:
- правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства и именно их неисполнение свидетельствует о нарушении правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства;
- собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования. Указание в договоре аренды назначения здания не может ограничивать собственника в выборе основного и вспомогательного вида использования, предусмотренного градостроительным регламентом;
- при решении вопроса о том, нарушает ли собственник здания правовой режим земельного участка, необходимо установить, противоречит ли использование целевому назначению и разрешенному использованию, закрепленному в нормативных актах;
- арендатор, использующий земельный участок по основному использованию, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства и вспомогательный вид использования.
Примечательно, что 13.04.2022 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приняла другое определение по аналогичному спору (N 305-ЭС21-27944 по делу N А40-226119/2019), в котором приведена еще более подробная мотивировка с учетом по аналогичному спору, в котором коллегия привела уже более расширенную мотивировку с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 N 42-П.
Сфера применения:
Полагаем, что выводы рассматриваемого дела могут быть применены при рассмотрении споров со схожими фактическими обстоятельствами, в частности, в тех случаях, когда несоответствие вида использования земельного участка по договору и его фактического использования вызвано избранием арендатором вспомогательного вида деятельности.
Отчасти выводы, содержащиеся в рассматриваемом определении, формируют ориентиры для практики по арендным спорам при определении факта нарушения арендатором правового режима использования земельного участка и связанным с этим увеличением подлежащей взысканию арендной платы.